东方夏湾拿花园将是位于广州和从化之间的一个集品牌、规模、环境、生态、旅游、渡假、休闲、运动、教育为一体的超大型综合性房地产项目，该项目将建成为广州首个拉丁风格小镇，

东方夏湾拿周边环境优美，一河两岸山清水秀，自然生态保持良好，超过80%的绿色植物覆盖率，空气中每立方厘米的负离子含量在1000个以上，大气污染浓度低于国家大气环境质量一级的5-12倍，比广州市区低8-12倍；流溪河作为广州的“母亲河”，水质清澈，是广州市饮用水的主要来源；花园内有大面积郁郁葱葱的竹林、百年荔枝果树及风光旖旎的凤山。

地处国家著名温泉旅游度假区，自然资源得天独厚；丰富的旅游资源及游客，有助于吸纳人气；位置处于城市和郊区的衔接部位；国际大公司规划、设计，产品竞争力强。


配套设施： 哈瓦那区、圣保罗区：河岸竹林、商业街道、足球场、羽手球场、宽带网、通用IC卡等
                     心灵会堂、运动场所、园林规划、星光大道、拉丁风情商业街——第23街。 

周围交通： *华南快速干线二期-京珠高速
                       *601、602、穿梭巴士 

建筑类型： 独栋别墅,联体别墅  

房地产品牌： 珠江·合生

开发商： 广东珠江投资有限公司

售楼处： 从化太平镇水南广从路193号 

销售电话： 87810000 87810222

东方夏拿湾商铺投资环境概况

一、市场状况

     东方夏湾拿花园将是位于广州和从化之间的一个集品牌、规模、环境、生态、旅游、渡假、休闲、运动、教育为一体的超大型综合性房地产项目，该项目将建成为广州首个拉丁风格小镇，由于复合健康和文化双重理念，该项目将成为珠江三角洲楼盘中标志性的综合性住宅区。

    东方夏湾拿花园经一小时车程，可到达从化、广州、花都、增城，这是主要的客户来源地。经二小时车程，范围扩大到清远和珠江三角洲的部分城市，这是远期相当部分客户的来源地，因此，该项目的目标客户群为广州周边二次以上置业的中高收入阶层；新机场经济圈带动的部分港澳台、外籍、外省经商人士；部分政府、大中型企业管理者。他们热爱健康，思想活跃，向往度假休闲式的生活方式，关注家庭生活质量的有车一族，喜爱从化的旅游资源。以上人士的家庭月收入均在8000元以上，该类家庭约占广州地区家庭总数的20%。2002年下半年欲购买40-50万元房屋的家庭比例为22%，欲购买50-80万元房屋的家庭比例为23%，对比上半年数据可以看出，潜在购房者购买住房的预算额有增加的趋势。广州潜在购房家庭数量为56.8万户，其中用于度假的潜在家庭数约为8万户。去年的市场供应量近5000套，且多数偏大从而造成购买总价高。供应量与潜在需求比，供应尚不能有效满足需求，由此看来，东方夏湾拿花园定位度假型别墅，具有广阔的前景。

二、项目的优劣势分析

（一）优势分析

1、地处国家著名温泉旅游度假区，自然资源得天独厚

    该项目周边环境优美，一河两岸山清水秀，自然生态保持良好，超过80%的绿色植物覆盖率，空气中每立方厘米的负离子含量在1000个以上，大气污染浓度低于国家大气环境质量一级的5-12倍，比广州市区低8-12倍；流溪河作为广州的“母亲河”，水质清澈，是广州市饮用水的主要来源；花园内有大面积郁郁葱葱的竹林、百年荔枝果树及风光旖旎的凤山。

2、丰富的旅游资源及游客，有助于吸纳人气

    从化当地旅游资源丰富，为传统的休闲度假区，有助于吸纳人气、培育业主对社区的归属感；由以太平镇为中心的民俗、历史、文化旅游圈，以温泉镇为中心的休闲、度假旅游圈，以流溪河国家森林公园为中心的自然生态旅游圈和105国道组成的三点一线整合了从化的全部旅游资源。

3、小区可持续性发展态势强劲

    2300亩的项目整体规划有效降低了开发成本，推出性价比高和附加值极高的产品并迅速占领市场。分期建设有效降低资金占用，同时根据市场变化，分批推出不同特性的产品，以满足不同时期，不同消费群的需求，有效降低风险，为小区的可持续性发展提供稳定的现金流。

4、政府部门的大力支持

    广州市政府将斥资12亿元人民币，对流溪河流域生态农业进行综合开发，将沿河两岸的农田建成无公害农产品生产与休闲观光农业为一体，连片80公里长的绿色生态走廊。

    从化市政府对东方夏湾拿花园项目的开发建设给予极大的关注和支持。从化市政府与开发商每周召开例会以便解决项目运作过程中遇到的实际问题。

5、交通便利通达

    从化陆路交通方便，市城内105、106国道分别纵贯南北和横贯东西，里程长达120公里，有省道64.5公里。105国道从化温泉至广州路段，全长74.8里，是广东省目前高标准一级水泥公路之一。106国道从化段一级公路改造工程已全面竣工通车。即将投入运营的广州新国际机场作为中国南方的空中交通枢纽，其客流、配套交通、旅游将会带动周边区域的经济发展，因该项目刚好位于机场控制圈以外，新机场经济文化辐射区域以内，因此该项目的交通将十分便利通达。

6、位置处于城市和郊区的衔接部位

    城市的郊区化和郊区的城市化是处于城市与郊区之间的东方夏湾拿花园占尽天时、地利之势。太平镇作为全国小城镇改造的试点，将承接广州向外发展的部分产业和居民；同时，作为广州市五个中心城镇之一，无论在规划上、政策扶持上都具有优势。

7、顺应居住郊区化潮流

    随着广州市经济持续几年保持10％以上的增速， “大广州”总体规划的制定，越来越多的广州人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城郊楼盘逐渐成为置业热点。最近“非典”肆虐，更增强了人们对环境的要求。“大广州”概念令人们关注到从化房地产市场的发展。

8、国际大公司规划、设计，产品竞争力强

    项目的规划景观设计委托世界著名的SWA设计，从保护自然环境的角度出发，使整个项目与自然融为一体；在单体设计方面，由美国著名的BAR公司设计，以人为本，充分考虑居住空间的舒适度，立面色彩既丰富又和谐。高标准的规划和设计将大大提高东方夏湾拿花园产品的竞争力。

（二）劣势分析

1、项目处于珠三角北部顶端，距离广州中心区域需1小时以上车程并经2个收费站，沿途的城乡结合部位的景观及交通秩序较乱，易对客户心理产生影响；

2、较分散的旅游、生态资源需充分整合并确定明确的旅游主题；

3、目前高速路网尚未形成，在基础设施未完备时，对近两年的销售有一定影响；

4、流溪河生态敏感区政府控制严格，约束较多，可能增加项目成本。

（三）机会分析

1、政府停止别墅用地审批，因别墅用地有限，今后的别墅将供不应求，价格逐步攀升。

2、从化市未来撤市设区，依托广州市这一坚强后盾，经济将得到飞速发展。

3、高速路网的逐步形成：街（口）北（兴）高速公路将与京珠、北三环等多条高速公路互通，加上政府规划的轻轨建设，周边立体交通网络的形成将极大地提高东方夏湾拿花园的交通便捷程度。

（四）风险分析

1、广州市周边别墅供应总量大，竞争激烈

    竞争项目同质化的发展趋势和巨大的配套成本、基础设施建设是本项目主要面临的风险。竞争对手都是着眼于从规划、设计、环境景观、单体设计、社区、水环境、会所、商业街等方面下手，甚至不惜借助、动用世界一流专业公司。社区的配套亦将越来越趋向一致。除了区位，大环境的不同，楼盘同质化会使客户难以作出选择，因此，普通买家的主观因素将成为竞争的焦点。

2、后期用地获取的难度增大

    鉴于国家土地出让政策越来越严格，要求经营性土地必须挂牌转让，相应增加了本项目后期用地获取的难度，并可能带来成本的增加。

三、项目定位建议

    项目风格定位：广州首个拉丁风格小镇，复合健康和文化双重理念的超大型综合度假社区。

（资料提供：珠江地产）